Сдавать в аренду коммерческую недвижимость в ДНР могут только юрлица и ФЛП
Чрезвычайно важной новостью в сфере арендных правоотношений в Донецкой Народной Республике стало вступление в законную силу Постановления Государственного комитета обороны Донецкой Народной Республики от 20.05.2022 № 67 «О некоторых вопросах аренды нежилых помещений» (далее- Постановление).
Данный нормативный акт запрещает физическим лицам (гражданам) сдавать в аренду нежилые помещения. Теперь с 05 июля 2022 года, операции по сдаче в аренду нежилых помещений имеют право осуществлять исключительно юридические лица и физические лица-предприниматели (ФЛП).
Сразу хотим акцентировать на положительной стороне нормативного акта и успокоить собственников недвижимости: тем, кто заключил договор аренды нежилого помещения ранее (до 20.05.2022) предоставляется возможность не потерять фактически сложившиеся правоотношения. Для этого физическим лицам необходимо в течение 45 календарных дней со дня вступления в силу Постановления зарегистрироваться в качестве ФЛП. Как зарегистрировать ФЛП самостоятельно или заказать полноценную услугу регистрации ФЛП «под ключ» вы можете прочесть в нашей статье «Регистрация ФЛП либо ООО».
После получения статуса физического лица-предпринимателя необходимо внести соответствующие изменения в действующий договор аренды нежилого помещения. Для этого вы можете заключить дополнительное соглашение со второй стороной о замене сведений об арендодателе. Указанное дополнительное соглашение будет выступать гарантией законности вашего основного договора относительно легальности субъектного состава. Если вы не внесете по каким-либо причинам изменения в действующий договор, то, следовательно, его положение о сторонах не будет соответствовать императивной норме законодательного акта. Такой договор может быть признан незаконным, ввиду неисполнения правила, прямо установленного действующим законодательством. Альтернативой для сторон может стать расторжение договора по взаимному согласию.
Однако, если одна из сторон уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору ввиду установленного Порядка, тогда другая сторона имеет право требовать заключения такого дополнительного соглашения или расторжения в судебном порядке. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Еще больше информации по этому вопросу можете прочесть в нашей статье «Расторжение договоров аренды коммерческих помещений в одностороннем порядке».
На практике часто встречается такая ситуация, при которой собственник коммерческой недвижимости выступает в одночасье единственным участником юридического лица, которому эта недвижимость предоставлена в долгосрочную или временную аренду. Таким образом одному человеку предстоит исполнять двойную роль — быть участником юридического лица и стать ФЛП. Возникает неопределенность, если такой участник является одновременно и директором предприятия. Как видим, договор аренды в таком случае заключается между юридическим лицом и ФЛП, однако подписи на договоре ставит по сути один человек. Возникает вопрос, законно ли это? Так вот, прямого запрета на совершение сделок между ФЛП и юридическим лицом, в котором он является участником и директором, в том числе на заключение между указанными лицами договоров аренды, законодательством не установлено. Хотя в данной ситуации, по всем признакам присутствует сделка с заинтересованностью, тем не менее она таковой не является согласно п.2 ч.10 ст. 46 Закона ДНР «Об обществах с ограниченной ответственностью», в которой сказано, что положения о сделке с заинтересованностью не применяются к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества.
С какими трудностями вы можете столкнуться на пути отказа или промедления получения статуса ФЛП и нелегальной сдачи в аренду своей недвижимости (нежилого имущества):
1. Вашу деятельность могут признать незаконной предпринимательской деятельностью, совершаемой без разрешительных документов. И выявить это достаточно легко, так как ваш действующий договор уже зарегистрирован в территориальной налоговой инспекции. Частые проверки и штрафы не заставят себя ждать.
2. С вами не захотят сотрудничать юридические лица и ФЛП, так как в любом случае им нужен легальный договор аренды для предоставления в контролирующие органы.
3. Так как нежилое помещение используется преимущественно в коммерческой сфере, вам сложно будет найти новых арендаторов среди субъектов хозяйствования
4. Трудности с размещением рекламы и публичностью
5. Дальнейшие договоры субаренды будут также незаконны
6. Ваш доход может значительно сократиться
7. Ваш договор аренды будет признан незаконным, следовательно, вы не сможете защитить свои права, например, взыскать со своего арендатора денежные средства в случае нарушения условий договора.
8. Чем дольше вы будете находиться в промедлении, тем больше ваших конкурентов зарегистрируются в качестве ФЛП, и вы не сможете с ними конкурировать.
